Berechnungen der Energieintensität: Von mehreren Quellen zu vergleichbaren Kennzahlen
Jeder Portfoliomanager steht vor derselben frustrierenden Herausforderung: Wie vergleicht man die Energieeffizienz von Gebäude A, das vollständig mit Strom betrieben wird, mit Gebäude B, das Gas und Strom kombiniert, und Gebäude C, das mit Fernwärme versorgt wird? Für Immobilienfachleute, die vielfältige Portfolios verwalten, stellt dies sowohl ein klares analytisches Hindernis als auch eine verpasste Chance für strategische Optimierungen dar.
Die Unmöglichkeit, aussagekräftige Vergleiche zwischen verschiedenen Energiequellen anzustellen, führt dazu, dass Portfoliomanager ihre Anlageentscheidungen auf der Grundlage unvollständiger Informationen treffen. Ohne standardisierte Messgrößen wird die Ermittlung der besten und schlechtesten Performer eher zu einer Spekulationssache als zu einer datengestützten Strategie.
In diesem Artikel befassen wir uns mit der Berechnung der Energieintensität und geben praktische Einblicke in die Umrechnung verschiedener Energiequellen in vergleichbare kWh-Werte. Sie erfahren, wie diese Berechnungen das Benchmarking von Portfolios, die Ermittlung der Leistung und strategische Entscheidungen ermöglichen, die Ihnen dabei helfen, Ihre nächsten Investitionen in Effizienzmaßnahmen dort zu tätigen, wo sie die größte Wirkung erzielen.
Die Komplexität des Vergleichs von Energie aus verschiedenen Quellen
Immobilienportfolios sind mit einer beispiellosen Vielfalt an Energieversorgungsvereinbarungen konfrontiert. Ein Bürogebäude wird mit Strom aus dem Netz und Erdgasheizung betrieben. Das Logistikzentrum nebenan nutzt Fernwärme aus einem nahe gelegenen Industriekomplex. Die Einzelhandelsimmobilie wird vollständig mit Strom aus Solarenergie versorgt. Jede Immobilie erhält Rechnungen in unterschiedlichen Einheiten: Kilowattstunden für Strom, Kubikmeter für Gas, Joule für Fernwärme.
Diese Vielfalt führt zu vier miteinander verbundenen Herausforderungen, die einen aussagekräftigen Leistungsvergleich verhindern. Die gesetzlichen Anforderungen gemäß der EU-Taxonomie und der CSRD verlangen eine standardisierte Berichterstattung über alle Portfolios hinweg, doch aufgrund der unterschiedlichen Energiequellen ist dies ohne Umrechnung praktisch unmöglich. Zertifizierungsprogramme wie BREEAM und GRESB verlangen Energieintensitätsberechnungen für die Bewertung, akzeptieren jedoch nur vergleichbare Kennzahlen. Der Druck der Investoren hinsichtlich ESG-Leistungsdaten verstärkt sich, wenn Sie nicht nachweisen können, welche Immobilien zum Erfolg oder Misserfolg des Portfolios beitragen.
Die technische Komplexität geht über eine einfache Einheitenumrechnung hinaus. Der Energiegehalt von Gas variiert je nach Region und Versorgungsmix erheblich – ein Kubikmeter Gas liefert in den Niederlanden aufgrund von Unterschieden im Brennwert eine andere Energiemenge als die gleiche Menge in Deutschland. Fernwärme wird in Joule gemessen, muss jedoch für den Vergleich mit elektrischen Systemen in Kilowattstunden umgerechnet werden. Die Solarenergieerzeugung fügt eine weitere Ebene hinzu: Misst man den Bruttoverbrauch oder den Nettoverbrauch nach Berücksichtigung der erneuerbaren Energieerzeugung?
Ohne standardisierte Energieintensitätsberechnungen greifen Vermögensverwalter auf grobe Schätzungen zurück oder vermeiden Vergleiche zwischen verschiedenen Immobilien gänzlich. Dadurch bleiben strategische Fragen unbeantwortet: In welches Gebäude sollte als nächstes in Effizienz investiert werden? Wo können portfolioweite Verbesserungen den größten Ertrag bringen? Wie können Sie Ihren Stakeholdern ESG-Fortschritte aufzeigen, wenn Ihre Kennzahlen nicht vergleichbar sind?
Ein klarer Ansatz für die Berechnung der Energieintensität
Energieintensitätsberechnungen lösen das Problem des Vergleichs, indem sie alle Energiequellen in eine gemeinsame Einheit – Kilowattstunden – umrechnen und dann anhand der Gebäudegröße normalisieren, um faire Vergleiche zwischen verschiedenen Gebäudetypen und -größen zu ermöglichen. Dieser klare Ansatz verwandelt unvergleichbare Daten in verwertbare Informationen für das Portfoliomanagement.
Der Umrechnungsprozess erfordert technische Präzision, bietet jedoch klare geschäftliche Vorteile. Der in Kubikmetern gemessene Gasverbrauch wird mit den regionalen Heizwerten multipliziert, um den tatsächlichen Energiegehalt in Kilowattstunden zu ermitteln. Fernwärme, die in Joule gemessen wird, wird anhand festgelegter Umrechnungsfaktoren umgerechnet. Strom wird bereits in Kilowattstunden gemessen, muss jedoch je nach Ihren Messzielen möglicherweise für die Erzeugung aus erneuerbaren Energien angepasst werden.
Die Normalisierung der Größe ist der zweite wichtige Schritt, der einen aussagekräftigen Vergleich ermöglicht. Ein 50.000 Quadratmeter großes Distributionszentrum verbraucht in absoluten Zahlen immer mehr Energie als ein 5.000 Quadratmeter großes Bürogebäude. Der Energieverbrauch pro Quadratmeter zeigt jedoch die tatsächlichen Leistungsunterschiede. Das Distributionszentrum erreicht möglicherweise 180 kWh pro Quadratmeter und Jahr, während das Bürogebäude 220 kWh pro Quadratmeter erreicht, was trotz des höheren Gesamtverbrauchs eine bessere Effizienz bedeutet.
Für Portfoliomanager entsteht dadurch ein unmittelbarer strategischer Mehrwert für zahlreiche Anwendungsbereiche. Die Zertifizierungsprogramme BREEAM und GRESB verlangen für die Bewertung ausdrücklich Energieintensitätsberechnungen, sodass dieser Ansatz für die Aufrechterhaltung wettbewerbsfähiger Zertifizierungsratings unerlässlich ist. Die ESG-Berichterstattung profitiert von Standardkennzahlen, die Investoren und Stakeholdern klare Leistungstrends und Verbesserungsmöglichkeiten aufzeigen.
Die Auswirkungen auf das Geschäft gehen über die Compliance-Anforderungen hinaus. Vergleichbare Kennzahlen ermöglichen datengestützte Entscheidungen zur Kapitalallokation und zeigen auf, welche Immobilien das größte Verbesserungspotenzial für Renovierungsinvestitionen bieten. Energieintensitätsberechnungen unterstützen auch die Optimierung der Beschaffung, indem sie Verbrauchsmuster aufzeigen, die in Vertragsverhandlungen mit Energieversorgern einfließen können.
Portfolio-Benchmarking in der Praxis
Die Berechnung der Energieintensität eines realen Portfolios zeigt sofortige Möglichkeiten zur Leistungsverbesserung und strategischen Optimierung auf. Der Prozess deckt in der Regel eine Leistungsdifferenz auf, bei der Gebäude im obersten Quartil eine um 40 bis 50 % bessere Energieintensität erzielen als Immobilien im untersten Quartil, selbst innerhalb derselben Gebäudekategorien.
Betrachten wir ein typisches Szenario, mit dem Portfoliomanager konfrontiert sind: Sie müssen entscheiden, wo sie 2 Millionen Euro in Effizienzsteigerungen innerhalb eines gemischt genutzten Portfolios investieren sollen. Die Gebäudeleistung, gemessen an der Energieintensität pro Quadratmeter, zeigt, dass die Logistikanlage mit 340 kWh/m² pro Jahr arbeitet, während der Benchmark für Distributionszentren 280 kWh/m² als gute Leistung angibt. Die Bürogebäude im Portfolio liegen im Durchschnitt bei 195 kWh/m², während der Branchen-Benchmark bei 180 kWh/m² liegt.
Die Energieintensitätsberechnungen identifizieren die Logistikimmobilie sofort als vorrangiges Investitionsziel. Die Abweichung von 60 kWh/m² gegenüber der Benchmark-Leistung, multipliziert mit der Gebäudegröße, zeigt ein viel größeres Verbesserungspotenzial als die geringere Abweichung von 15 kWh/m² bei den Bürogebäuden. Dieser datengestützte Ansatz stellt sicher, dass die Renovierungsbudgets auf Möglichkeiten mit maximaler Wirkung ausgerichtet sind und nicht auf Bauchgefühl-Entscheidungen.
Benchmarking-Anwendungen gehen über den internen Portfoliovergleich hinaus und umfassen auch Branchenleistungsstandards. Zertifizierungsstellen unterhalten Datenbanken, in denen die Energieintensitätsbereiche für verschiedene Gebäudetypen und geografische Regionen aufgeführt sind. Der Vergleich Ihres Portfolios mit diesen Standards zeigt Ihre Wettbewerbsposition auf und identifiziert Immobilien, die besondere Aufmerksamkeit erfordern, um das Zertifizierungsniveau aufrechtzuerhalten.
Durch eine konsequente Überwachung der Energieintensität werden Erfolgskennzahlen klar und messbar. Portfolioweite Verbesserungen von 8 bis 12 % pro Jahr stellen erreichbare Ziele für aktiv verwaltete Immobilien dar, während Verbesserungen einzelner Gebäude um 15 bis 25 % auf erfolgreiche Renovierungsprojekte hindeuten. Diese Kennzahlen liefern konkrete Belege für ESG-Fortschritte für die Berichterstattung an Stakeholder und die Entscheidungsfindung bei Investitionen.
Zu den häufigsten Herausforderungen zählen die einheitliche Datenerfassung bei verschiedenen Versorgungsunternehmen und die Sicherstellung, dass die Umrechnungsfaktoren angesichts regionaler Veränderungen in der Energieversorgung aktuell bleiben. Diese technischen Details lassen sich jedoch bewältigen, wenn Sie klare Prozesse für die Datenvalidierung und regelmäßige Aktualisierungen der Umrechnungsfaktoren festlegen.
Strategische Entscheidungsfindung durch vergleichbare Kennzahlen
Energieintensitätsberechnungen positionieren Immobilienunternehmen für immer anspruchsvollere regulatorische und marktbezogene Anforderungen. Die bevorstehenden CSRD-Anforderungen werden eine detaillierte Berichterstattung zur Energieeffizienz unter Verwendung standardisierter Messgrößen vorschreiben, sodass die frühzeitige Einführung klarer Berechnungsmethoden eher einen Wettbewerbsvorteil als eine Compliance-Notwendigkeit darstellt.
Der strategische Wert vervielfacht sich, da sich die Energiemärkte in Richtung dynamischer Preisgestaltung und Demand-Response-Programme entwickeln. Gebäude mit detaillierten Energieintensitätsprofilen können an Dienstleistungen zur Netzstabilisierung teilnehmen und so zusätzliche Einnahmequellen erschließen und gleichzeitig die Verbrauchskosten senken. Immobilien, die ihre Verbrauchsmuster pro Quadratmeter kennen, können ihre Teilnahme an diesen neuen Möglichkeiten optimieren.
Die Investitionsentscheidung wird wesentlich strategischer, wenn die Kapitalallokation anhand von Daten zur Energieintensität erfolgt. Anstatt Effizienzinvestitionen auf mehrere Immobilien zu verteilen, lassen sich mit konzentrierten Maßnahmen an Gebäuden mit den größten Intensitätsunterschieden bessere Renditen erzielen. Dieser fokussierte Ansatz maximiert sowohl die finanziellen Erträge als auch die ESG-Wirkungsmessungen für die Berichterstattung an die Stakeholder.
Die Portfolio-Positionierung für künftige Vorschriften profitiert auch von einer etablierten Energieintensitätsverfolgung. Da sich Mechanismen zur Bepreisung von CO2-Emissionen auf immer mehr Märkte ausweiten, werden Immobilien mit nachgewiesenen Effizienzsteigerungen und niedrigen Energieintensitätsbewertungen höhere Bewertungen erzielen und auf Nachhaltigkeit fokussierte Investoren anziehen.
Schlussfolgerung
Die Herausforderung, unterschiedliche Energiequellen in Immobilienportfolios zu vergleichen, muss kein Hindernis für die strategische Optimierung sein. Durch die Verwendung klarer Energieintensitätsberechnungen, die mehrere Quellen in vergleichbare kWh-Kennzahlen umrechnen und nach Quadratmeterzahl normieren, können Portfoliomanager unvergleichbare Daten in verwertbare Informationen umwandeln.
Die wichtigsten Erkenntnisse sind: Standardberechnungen ermöglichen faire Leistungsvergleiche zwischen verschiedenen Gebäudetypen und Energiequellen; ein klares Benchmarking identifiziert vorrangige Ziele für Effizienzinvestitionen; und vergleichbare Kennzahlen unterstützen sowohl die Einhaltung von Vorschriften als auch strategische Entscheidungen zur Kapitalallokation.
Sind Sie bereit, Energieintensitätsberechnungen für Ihr gesamtes Portfolio durchzuführen? Beginnen Sie damit, einheitliche Datenerfassungsprozesse für alle Energiequellen einzurichten und regelmäßige Aktualisierungen der Umrechnungsfaktoren vorzunehmen, um die Genauigkeit der Berechnungen sicherzustellen.
